AB18 er rygraden i danske bygge- og anlægskontrakter. Men selv om regelsættet er blevet moderniseret, opstår der stadig en række forudsigelige konflikter mellem bygherre, entreprenør og rådgivere. Mange af disse konflikter kunne undgås med bedre forventningsstyring, klarere dokumentation og mere præcis håndtering af ændringer undervejs.
Her får du en gennemgang af de fem mest almindelige konfliktområder og hvordan du som entreprenør, rådgiver eller bygherre kan minimere risikoen.
1. Uklarheder i projektmaterialet – hvem har risikoen?
Et af de mest konfliktfyldte områder er mangelfuldt eller uklart projektmateriale. Problemstillingen opleves ofte enten fordi projektmaterialet er utilstrækkeligt eller hvor ekstraarbejder opstår. Bygherren har ansvaret for projektmaterialet, medmindre entreprenøren har påtaget sig at deltage i projekteringen. Alle har dog glæde af at sikre, at projektmaterialet er fyldestgørende, og derfor bør begge parter tilstræbe, at:
- Sikre tidlig kvalitetssikring af projektmaterialet.
- Gennemføre tværfaglige projektgennemgange.
- Brug skriftlige spørgsmål til bygherre/rådgiver under tilbudsfasen.
- Stille afklarende spørgsmål og realitetsbehandle disse under projektgennemgangen.
2. Ændringsarbejder og ekstraarbejder – hvor går grænsen?
Konflikter om ekstraarbejder er blandt de absolut mest hyppige udfordringer i entrepriser, og den typiske problemstilling er, at entreprenøren vil have penge for at udføre ekstraarbejder, mens bygherre vil slippe for at betale for disse arbejder.
Den typiske problemstilling er, at bygherrer påstår, at arbejderne indgår i projektet, og dermed opstår hvad man i juridisk kontekst kalder “standpunktsrisikoen”.
Standpunktsrisikoen betyder, at den part, der påstår noget, bærer risikoen herved. Så hvis f.eks. entreprenøren påstår, at der er tale om ekstraarbejder, og det efterfølgende viser sig at være forkert, så har entreprenøren potentielt misligholdt kontrakten og lider tab. Derfor er det vigtigt at forebygge disse tvister, og det kan gøres ved følgende:
- Kræv skriftlig instruks ved afvigelser.
- Anmod om ændringsordre før arbejdet udføres.
- Dokumentér konsekvenser for tid og økonomi
Begge parter bør prioritere skriftlig dialog om ændringsarbejder.
3. Til- og fravalg af AB regelsættene
I de fleste professionelle byggerier er der klare aftaler om de regelsæt, der regulerer parternes aftaler. Men i private byggeriet glemmer mange bygherrer at få udarbejdet en ordentlig kontrakt, og de glemmer at tilvælge AB-regelsæt. Det medfører, at aftalegrundlaget hurtigt bliver “det vilde Westen”. Husk derfor altid at få lavet en ordentlig entreprisekontrakt, hvis du skal have udført et større byggeri, så der er klare linjer om pris, tid, ændringer, aflevering, forsinkelser mm.
4. Tidsfristforlængelse – manglende eller sen anmeldelse
Forsinkelser kan ofte opstå i et byggeri, og det er vigtigt at have klare aftaler om håndteringen af forsinkelse. Der kan både være tale om, at bygherre skal have visse rettigheder ved entreprenørens forsinkelser eller, at entreprenøren skal have ret til tidsfristforlængelse.
Tidsfristforlængelse betyder, at entreprenørens frister forlænges. Men entreprenøren skal særligt være opmærksom på, at entreprenører kan miste retten til tidsfristforlængelse, fordi:
- ændringer ikke anmeldes rettidigt
- vejrlig ikke dokumenteres
- bygherrens forhold ikke registreres løbende
Det er derfor vigtigt, at entreprenøren sikrer:
- Opret faste procedurer for daglig logbog.
- Giv skriftlig meddelelse om forsinkelser så tidligt som muligt.
- Indbyg deadlines for dokumentation i interne processer.
I nogle situationer vælger bygherre at kræve, at arbejdet forceres for at indhente en forsinkelse. Forcering rejser en række selvstændige juridiske spørgsmål om pligt, betaling og dokumentation.
Du kan læse mere om dette i et tidligere nyhedsbrev hvor vi gennemgik af forcering i byggeri her.
5. Mangler – hvornår er arbejdet faktisk mangelfuldt?
Tvister om mangler er uundgåelige, men ofte eskalerer de unødigt. Det er derfor vigtigt at følge denne tjekliste, hvis du som bygherre vurderer, at der kan være mangler ved de udførte arbejder:
- Gennemfør grundige afleveringsforretninger sammen med entreprenøren.
- Brug uvildig faglig vurdering ved uenighed om kvalitet.
Entreprenøren bør altid sikre sig behørig dokumentation for sine arbejder og kvaliteten heraf for at kunne forsvare sig mod krav fra bygherre.
Konklusion: Konflikter kan forebygges – men kræver disciplin og dokumentation
Mange af de typiske konflikter i byggeriet opstår i forlængelse af forsinkelser og uenighed om tidsplanen.
Har du en byggesag, hvor tid, ændringer eller standsning spiller en rolle, kan du også læse vores artikel om tidsfristforlængelse i entrepriseforhold.
Har du en byggesag, hvor der er uenighed om projektmateriale, ekstraarbejder, forsinkelse eller mangler, er du velkommen til at kontakte Alares for en juridisk vurdering.
