Voldgiftsnævnet har ved kendelse af 15. juni 2026 taget stilling til en sag, som er særdeles interessant for både entreprenører, tekniske rådgivere og bygherrerådgivere. Kendelsen behandler ikke blot spørgsmålet om ansvarsplacering ved projektændringer under udførelsen, men også en principielt vigtig problemstilling om forældelse af rådgiveransvar over for ejerforeninger.
Sagen havde følgende parter:
- Bygherre, der var en Ejerforening,
- Hovedentreprenøren,
- Teknisk rådgiver,
- Bygherrerådgiver
Sagens baggrund
Sagen udsprang af en omfattende facaderenovering af en fredet beboelsesejendom. I entreprisen indgik blandt andet renovering af 17 tagterrasser. Bygherren var en ejerforening, som havde tilknyttet både en teknisk rådgiver/arkitekt og en bygherrerådgiver. Hovedentreprisen blev udført af en hovedentreprenør.
Den tekniske rådgiver udarbejdede en skitse over den fremtidige opbygning af tagterrasserne. Skitsen viste blandt andet, at der skulle anvendes Jackoboard-plader som isoleringslag, og at fliserne skulle lægges direkte oven på isoleringslaget.
Løsningen blev efterfølgende behandlet på byggemøder, forelagt bestyrelsen og indarbejdet som ekstraarbejder. Hovedentreprenøren leverede og monterede de nye isoleringsplader, mens bygherrerådgiveren anbefalede løsningen over for ejerforeningens bestyrelse.
Efter afleveringen i december 2016 begyndte problemerne gradvist at vise sig. Først opstod der enkelte løse fliser. Senere blev der konstateret omfattende skader i form af løse og revnede fliser samt nedbrudte inddækningsprofiler på flere tagterrasser.
Sagen blev anlagt, og der blev begæret syn og skøn. Skønsmanden vurderede, at årsagen til skaderne blandt andet var:
- anvendelsen af Jackoboard-plader, som ikke var egnede til den konkrete udendørs konstruktion,
- manglen på et trykfordelende lag over isoleringen,
- den valgte placering af membranen,
- den valgte sammenbygning mellem de enkelte plader.
Dermed var udgangspunktet klart: Der forelå en projekteringsfejl. Spørgsmålet var herefter, hvem der havde ansvaret for fejlen.
Hvorfor blev den tekniske rådgiver dømt?
Voldgiftsretten lagde til grund, at den faktiske udførelse stemte overens med den løsning, som rådgiveren havde anvist i forbindelse med projektændringen. Retten fandt endvidere, at den valgte løsning ikke var i overensstemmelse med god projekteringsmæssig skik. Derfor blev den tekniske rådgiver dømt, men erstatningen blev fastsat skønsmæssigt.
Ejerforeningen krævede godt 4 mio. kr. i erstatning. Voldgiftsretten fandt imidlertid ikke, at hele kravet var tilstrækkeligt dokumenteret. Ved fastsættelsen lagde retten blandt andet vægt på:
- at en samlet udbedring af alle tagterrasser ville give stordriftsfordele,
- at den nye løsning ville indebære en væsentlig forbedring i forhold til den oprindelige udførelse,
- at ejerforeningen ikke havde dokumenteret sit fulde krav.
Kendelsen er endnu et eksempel på, at selv når ansvarsgrundlaget er bevist, skal tabets størrelse dokumenteres. Kan dette ikke ske i tilstrækkeligt omfang, risikerer bygherren, at kravet fastsættes skønsmæssigt.
Hvorfor blev hovedentreprenøren frifundet?
Et af de mest interessante aspekter ved kendelsen er spørgsmålet om entreprenørens rolle. Under sagen gjorde rådgiveren blandt andet gældende, at ideen til brugen af Jackoboard-plader oprindeligt kom fra entreprenøren, og at entreprenøren desuden havde været i dialog med producenten om løsningen. Derfor mente rådgiveren, at entreprenøren havde ansvaret. Voldgiftsretten nåede imidlertid til det modsatte resultat.
Retten lagde afgørende vægt på, at det var rådgiveren, som havde projekteringsansvaret, og at rådgiveren uden forbehold havde anvist den konkrete løsning. At entreprenøren havde fremsat forslag eller været involveret i afklaringen af mulighederne ændrede ikke på, at den endelige projekteringsmæssige beslutning lå hos rådgiveren. Derfor blev entreprenøren frifundet.
Kendelsen er en vigtig påmindelse om, at entreprenørers deltagelse i projektoptimering og løsningsforslag ikke automatisk medfører projekteringsansvar.
Hvorfor blev bygherrerådgiveren også frifundet?
Bygherrerådgiveren havde været involveret i processen omkring den ændrede løsning og havde blandt andet anbefalet den over for ejerforeningens bestyrelse. Alligevel fandt voldgiftsretten ikke grundlag for at statuere ansvar. Retten vurderede, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at bygherrerådgiveren havde begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser i forbindelse med projektændringen eller den valgte konstruktionsopbygning.
Afgørelsen illustrerer, at en bygherrerådgiver ikke automatisk hæfter for projekteringsfejl blot fordi rådgiveren deltager i beslutningsprocessen. Der skal påvises konkrete fejl eller forsømmelser inden for bygherrerådgiverens eget ansvarsområde.
Den principielle del: Ejerforeningen blev anset som forbruger
Kendelsens måske mest vidtrækkende del er spørgsmålet om forældelse.
Rådgiveren gjorde nemlig gældende, at ansvaret var bortfaldet efter den femårige ansvarsbegrænsning i ABR 89. Da byggeriet var afleveret i december 2016, mente rådgiveren, at ansvaret ophørte i december 2021. Voldgiftsretten gav ikke rådgiveren medhold i dette anbringende.
Retten lagde vægt på, at ejerforeningen alene varetog interesserne for ejerlejligheder, der blev anvendt til beboelse, og at der ikke blev drevet erhvervsmæssig virksomhed. På den baggrund fandt voldgiftsretten, at ejerforeningen måtte anses som forbruger i relation til rådgiveraftalen. Konsekvensen heraf var omfattende. I stedet for den femårige begrænsning fandt retten, at der gjaldt den 10-årige absolutte forældelsesfrist efter forældelsesloven. Kravet var derfor ikke bortfaldet.
Voldgiftsretten tog også stilling til den relative treårige forældelsesfrist.
Der havde været tegn på problemer allerede i 2019. Retten fandt dog, at de første skader ikke gav tilstrækkelig anledning til at iværksætte omfattende undersøgelser. Først i juni 2022, da skaderne havde bredt sig til flere tagterrasser, forelå der et tilstrækkeligt grundlag for nærmere undersøgelser. Det var derfor først på dette tidspunkt, at ejerforeningen fik eller burde have fået den nødvendige viden om et muligt krav.
Forældelsesfristen løb derfor fra juni 2022.
Også reklamationen blev anset for rettidig. Der stilles nemlig krav om rettidig reklamation, hvilket betyder, at der skal reklameres inden for rimelig tid. Voldgiftsretten lagde vægt på, at ejerforeningen først ved modtagelsen af den tekniske rapport i september 2022 havde det nødvendige grundlag for at mistænke en projekteringsfejl. Reklamationen i december 2022 blev derfor accepteret som værende rettidig.
Særlige opmærksomhedspunkter:
Kendelsen rummer flere væsentlige læringspunkter for byggebranchens aktører.
For rådgivere understreger kendelsen betydningen af projektændringer under udførelsen. Selv relativt enkle skitser og e-mails kan blive betragtet som projekteringsmateriale med fuldt projekteringsansvar. Hvis rådgiveren anviser en løsning uden forbehold, kan ansvaret blive placeret hos rådgiveren, selv om idéen oprindeligt kommer fra entreprenøren.
For entreprenører er kendelsen interessant, fordi den bekræfter, at deltagelse i udvikling af løsningsforslag ikke nødvendigvis medfører projekteringsansvar. Det afgørende er fortsat, hvem der har det endelige projekteringsansvar, og hvem der faktisk anviser løsningen.
For rådgivere og deres ansvarsforsikringsselskaber er afgørelsen om ejerforeningers forbrugerstatus særligt vigtig, særligt i forhold til forældelsesfrister.
