Indledning
Reklamationsfrister spiller en helt central rolle i entrepriseforhold. En reklamation går i sin enkelthed ud på, at parterne har pligt til at orientere den anden part, hvis man konstaterer fejl og mangler i byggeriet.
Krav og indsigelser skal bringes frem i lyset tidligt i byggeprocessen. Formålet er at styrke gennemsigtigheden, mindske konflikter og give parterne mulighed for at håndtere disse forhold.
Men praksis afspejler, at der kan være problemer med at få reklameret korrekt og rettidigt. Konsekvensen heraf kan være, at krav fortabes eller kan blive meget vanskelige at dokumentere.
I dette nyhedsbrev gennemgås reklamationsfrister for følgende situationer:
- Entreprenørens reklamationsfrist ved krav på merbetaling ved ekstraarbejder,
- Entreprenørens reklamationsfrist ved krav på tidsfristforlængelse og forsinkelseserstatning,
- Bygherrens reklamationsfrist ved mangelskrav.
Entreprenørens krav på merbetaling for ekstraarbejder
Reklamationspligten
AB 18 § 25, stk. 1 fastslår, at krav om ændring af aftalen – herunder krav på merbetaling for ekstraarbejder – skal fremsættes “snarest muligt”. Fristen begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor entreprenøren bliver eller burde blive klar over, at der foreligger et forhold, som begrunder et krav.
Kravet kan fremsættes skriftligt eller på et byggemøde. I praksis bør man altid fremsætte krav skriftligt eller sikre sig skriftlig dokumentation for et mundtligt krav f.eks. via referater eller ændringslog, da dette kan få afgørende betydning for bevisførelsen senere.
Hvad sker der ved for sen reklamation?
En udbredt misforståelse er, at et krav bortfalder automatisk, hvis entreprenøren ikke reklamerer “snarest muligt”. Det er ikke korrekt. AB 18 indeholder bevidst ikke præklusive regler herom. Entreprenøren mister altså ikke uden videre sit krav på merbetaling, blot fordi reklamationen kommer for sent.
Til gengæld skærpes entreprenørens bevisbyrde betydeligt. Det bliver sværere at bevise, at arbejdet var et bestilt eller nødvendigt ekstraarbejde, og at bygherren burde have forstået, at der ville blive rejst et betalingskrav. I grove tilfælde kan kravet fortabes efter almindelige regler om retsfortabende passivitet, særligt hvis bygherren har haft grund til at tro, at der ikke var yderligere krav.
Derudover er det vigtigt at være opmærksom på slutopgørelsen. Efter AB 18 § 36 stk. 5 vil ikke-afregnede ekstrakrav som udgangspunkt være prækluderet, hvis de ikke er taget konkrete forbehold for i slutopgørelsen. Dette gælder også selv om bygherren i forvejen måtte være bekendt med kravet.
Ensidigt fastsatte frister i udbudsmaterialet
Det ses ofte, at bygherrer i udbudsbetingelser indsætter skærpede frister, f.eks. at ekstrakrav skal fremsættes inden et bestemt antal dage. Efter fast voldgiftspraksis tillægges sådanne ensidigt fastsatte bestemmelser som udgangspunkt ikke præklusiv virkning, men alene bevismæssig betydning. Kun hvor frister er gensidigt forhandlet og udtrykkeligt aftalt, kan de få egentlig præklusiv effekt.
Entreprenørens krav på tidsfristforlængelse
Tidsfristforlængelse
Efter AB 18 § 39, stk. 4 skal entreprenøren reklamere “snarest muligt”, hvis denne anser sig berettiget til tidsfristforlængelse. I modsætning til tidligere skal entreprenøren nu samtidig angive årsagen til forsinkelsen.
Reklamationsfristen løber som udgangspunkt fra det tidspunkt, hvor forsinkelsen faktisk indtræder – ikke allerede når det kan forudses, at der kan opstå en forsinkelse. Dog gælder der efter § 39, stk. 3 en oplysningspligt, hvis entreprenøren bliver klar over, at der vil indtræde forsinkelse.
Manglende rettidig reklamation afskærer ikke automatisk retten til tidsfristforlængelse, men skærper igen bevisbyrden og øger risikoen for retsfortabende passivitet.
Forsinkelseserstatning
Forsinkelseserstatning efter AB 18 § 43 forudsætter som udgangspunkt, at der også er reklameret rettidigt. Selvom bestemmelsen ikke selv regulerer reklamation, følger det af praksis, at entreprenøren skal reklamere “snarest muligt” efter forsinkelsens indtræden.
Her er praksis generelt mere håndfast end ved tidsfristforlængelse. I flere voldgiftsafgørelser er forsinkelseserstatning afskåret, fordi entreprenøren ikke har reklameret rettidigt. Dog ses der en vis tilbageholdenhed med at afskære krav, hvis bygherren vidste – eller burde vide – at forsinkelsen ikke ville blive accepteret uden økonomisk kompensation.
Præklusive frister fastsat af bygherren
Ligesom ved ekstraarbejder antages ensidigt fastsatte præklusive frister i udbudsmaterialet som udgangspunkt ikke at have præklusiv virkning – hverken for tidskrav eller erstatningskrav – medmindre der foreligger en klar, gensidig aftale. Det betyder, at afskærende vilkår i udbudsmaterialet som det klare udgangspunkt ikke tillægges afgørende betydning. Dog kan sådanne vilkår få betydning for bevisvurderingen
Bygherrens krav ved mangler
Reklamationspligten
Når det gælder mangler, er udgangspunktet et andet. Efter AB 18 § 49, stk. 2 kan bygherren kun påberåbe sig mangler, der opdages efter aflevering, hvis der reklameres “inden rimelig tid” efter, at manglen er eller burde være opdaget.
For synlige mangler ved aflevering – eller mangler, der burde have været opdaget – gælder der en særdeles streng reklamationspligt. I praksis skal der reklameres på afleveringsforretningen eller umiddelbart derefter. Tilsvarende gælder ved 1-årsgennemgangen.
Derudover gælder en absolut reklamationsfrist på fem år efter aflevering, jf. AB 18 § 55, stk. 1.
Konsekvensen af for sen reklamation
I modsætning til entreprenørens krav indebærer manglende rettidig reklamation over mangler som udgangspunkt præklusion. Reklamerer bygherren ikke inden for fristen, mistes retten til at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende.
Gode råd til en tryg byggeproces
For både entreprenører og bygherrer er budskabet klart:
- Krav og indsigelser bør identificeres og varsles så tidligt som muligt.
- Sørg for skriftlighed og systematisk dokumentation – herunder ændringslog og referater.
- Entreprenører bør altid tage konkrete forbehold i slutopgørelsen.
- Bygherrer bør være særligt opmærksomme på at reklamere rettidigt over mangler – især ved aflevering og 1-årsgennemgang.
Reklamationsfrister er ofte afgørende for sagens udfald. En klar strategi og løbende juridisk sparring kan være forskellen på at få – eller miste – et berettiget krav.
Husk i øvrigt altid på, at der gælder en gensidig loyalitetspligt i aftaleforhold. Parterne har således pligt til loyalt at orientere hinanden om forhold, der kan få betydning for aftalens opfyldelse.
Du kan finde AB18 HER
Har du spørgsmål til reklamationsfrister eller brug for konkret rådgivning i en igangværende sag, er du meget velkommen til at kontakte advokat Sissel Egede-Pedersen
