Når der opstår fejl og mangler i et byggeri, fokuserer de fleste bygherrer naturligt på den tekniske dokumentation, dialogen med entreprenøren og omkostningerne ved udbedring. Men der er et andet spørgsmål, som ofte viser sig at være mindst lige så vigtigt: Er kravet overhovedet rettidigt?
Mange bygherrer er overraskede over, hvor komplekse reglerne om forældelse er i entrepriseforhold. Det gælder særligt samspillet mellem AB-reglernes 5-årige ansvarsperiode og forældelseslovens almindelige og absolutte forældelsesfrister. Hvis fristerne overses, kan konsekvensen være, at et ellers berettiget krav ikke længere kan gøres gældende.
AB-reglernes 5-årige ansvarsperiode
Hvis byggeriet er omfattet af AB 18, ABT 18 eller AB-Forbruger, gælder der som udgangspunkt en særlig regel om mangelsansvaret.
Entreprenøren hæfter normalt for skjulte og synlige mangler i en periode på 5 år fra afleveringen. Efter udløbet af denne periode kan bygherren som udgangspunkt ikke længere gøre mangelkrav gældende mod entreprenøren.
Mange tror derfor, at alle krav automatisk bortfalder efter fem år. Så enkelt er det imidlertid ikke.
Den 5-årige periode er ikke en almindelig forældelsesfrist, men en særlig ansvarsperiode, som følger af AB-regelsættene. Samtidig gælder forældelseslovens regler også. Det betyder, at et krav i nogle tilfælde kan være forældet tidligere end fem år efter afleveringen, mens det i andre tilfælde kan bestå længere, hvis betingelserne for suspension eller afbrydelse er opfyldt.
For private bygherrer er det derfor vigtigt ikke blot at kende afleveringsdatoen, men også at have fokus på, hvornår man blev bekendt med manglen og hvilke skridt man tager for at forfølge sit krav.
Den almindelige forældelsesfrist på 3 år
Efter forældelsesloven er det klare udgangspunkt, at et krav forældes tre år efter, at kreditor fik eller burde have fået kendskab til kravet.
I byggesager betyder det typisk, at fristen begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor bygherren opdager eller burde have opdaget manglen. Særligt spørgsmålet om, hvornår bygherren burde have opdaget manglen, kan volde problemer.
Det er derfor en udbredt misforståelse, at alle frister regnes fra afleveringsdagen. I praksis er det ofte tidspunktet for bygherrens kendskab til manglen, der bliver afgørende.
Forestil dig, at et nyt tag afleveres i 2020, men at der først konstateres væsentlige utætheder i 2024. Her vil den almindelige forældelsesfrist som udgangspunkt begynde at løbe fra 2024, fordi manglen først på dette tidspunkt blev kendt. Men hvis bygherre allerede i 2022 konstaterer vandindtrængen fra taget i et mindre omfang, kan man argumentere for, at bygherre burde have opdaget manglen allerede i 2022.
Spørgsmålet om, hvornår en bygherre “burde have fået kendskab” til manglen, giver jævnligt anledning til tvister. Domstole og voldgiftsretter foretager altid en konkret vurdering af sagens omstændigheder.
Det er derfor altid meget vigtigt, at man som bygherre tager alle tegn på mangler alvorligt og følger op på disse hurtigst muligt, så man ikke risikerer at miste sin mangelsbeføjelse.
Den absolutte forældelsesfrist på 10 år
Selvom en skjult mangel først opdages mange år efter afleveringen, kan et krav ikke bestå for evigt.
Forældelsesloven indeholder derfor en absolut forældelsesfrist på 10 år.
Fristen løber typisk fra det tidspunkt, hvor den ansvarspådragende handling fandt sted, hvilket i entrepriseforhold ofte vil være udførelsen af det mangelfulde arbejde.
Den absolutte frist fungerer som en endelig stopklods. Selv hvis bygherren hverken kendte eller burde kende manglen tidligere, kan kravet normalt ikke gøres gældende efter udløbet af den absolutte forældelsesfrist.
For bygherrer kan dette få stor betydning ved skjulte fejl i konstruktioner, fugtproblemer eller andre forhold, som først viser sig mange år efter byggeriets afslutning.
Derfor bør man reagere hurtigt, når der konstateres tegn på fejl eller mangler i et byggeri. Jo længere tid der går, desto større bliver risikoen for komplicerede forældelsesspørgsmål.
Hvis man vil være helt sikker på, at man ikke bliver fanget af en mangel, der først viser sig flere år senere, kan det være en god ide at antage en bygherrerådgiver til enten løbende at gennemgå entreprisen, mens arbejderne udføres eller gennemgå entreprisen i forbindelse med afleveringen. På den måde stiller bygherre sig bedst muligt i forhold til at få fastslået, om arbejderne er udført håndværksmæssigt korrekt.
Det er vigtigt i den forbindelse at huske på, at konsekvenserne af mangler ved byggerier ofte først viser sig mange år senere. Hvis der f.eks. er utætte fuger om vinduer, vil skaderne herfra først vise sig mange år senere, når vandindtrængen løbende har nedbrudt træværket.
Hvordan afbrydes forældelsen?
En af de mest alvorlige misforståelser i byggesager er troen på, at almindelig korrespondance med entreprenøren automatisk stopper forældelsesfristen.
Det gør den som udgangspunkt ikke.
At sende rykkere, klagebreve eller reklamationer er ofte nødvendigt, men disse skridt afbryder normalt ikke forældelsen i juridisk forstand.
Forældelsen kan derimod afbrydes på følgende måder:
1. Skyldnerens erkendelse
Hvis entreprenøren anerkender ansvaret eller erkender, at der består et krav, afbrydes forældelsen. Erkendelsen kan være skriftlig eller i visse tilfælde fremgå af parternes adfærd. Det anbefales dog altid at sikre sig dokumentation.
2. Retlige skridt
Forældelsen afbrydes blandt andet ved:
- anlæg af retssag,
- indledning af voldgift,
- indbringelse af sag for Byggeriets Ankenævn,
- gennemførelse af syn og skøn som led i et retsligt forløb, eller
- andre processkridt, der efter loven har forældelsesafbrydende virkning.
3. Suspensionsaftaler
Parter, der ønsker at forhandle en løsning uden samtidig at risikere forældelse, kan indgå en suspensionsaftale.
En sådan aftale indebærer, at forældelsesfristen sættes i bero i en nærmere aftalt periode. Suspensionsaftaler anvendes ofte i komplekse byggesager, hvor parterne ønsker at undersøge manglernes omfang eller forhandle et forlig uden tidspres. [alares.dk]
Hvad bør du som bygherre gøre?
Hvis du opdager fejl eller mangler ved dit byggeri, bør du:
- reklamere hurtigst muligt,
- sikre dokumentation for manglerne,
- få vurderet om AB-reglerne finder anvendelse,
- holde øje med både de entrepriseretlige og forældelsesretlige frister,
- overveje syn og skøn på et tidligt tidspunkt, og
- søge juridisk rådgivning, inden fristerne udløber.
Mange krav går tabt, ikke fordi manglen ikke kan bevises, men fordi de relevante frister overses.
Jo tidligere en potentiel byggesag vurderes juridisk, desto bedre er mulighederne for at sikre beviser, bevare kravet og undgå ubehagelige overraskelser.
