Vidste du, at nogle af Danmarks ældste love stadig har betydning i dag? Et godt eksempel er Danske Lov fra 1683 – en samling af landskabslove, der stadig danner grundlag for visse juridiske principper, herunder reglerne om hævd.
Hvad er hævd?
Hævd er en juridisk mekanisme, hvor man kan opnå ejendomsret over en del af en anden persons ejendom – forudsat at visse betingelser er opfyldt. Det kræver, at man i mere end 20 år har udøvet en ejers råden over arealet, og at denne råden har været uberettiget, altså uden lovligt grundlag.
Eksempler fra virkeligheden
Forestil dig, at du – uden at vide det – har bygget en carport, der delvist står på naboens grund. Hvis ingen har bemærket eller gjort indsigelse mod dette i over 20 år, kan du i visse tilfælde opnå ejendomsret til det pågældende areal gennem hævd.
Et andet eksempel kunne være et fælleshegn, der er blevet placeret forkert – f.eks. helt inde på den ene ejers matrikel i stedet for i skellet mellem grundene. Også her kan hævd komme i spil, hvis fejlen har stået uændret i over 20 år.
Vigtige betingelser for at vinde hævd
Det er helt afgørende for at kunne vinde hævd, at den uberettigede råden har bestået uafbrudt i mindst 20 år. Der er ikke tale om en cirkaangivelse, og der er eksempler på, at grænsen for hvornår hævd er opnået har været afgjort på baggrund af få måneder.
Videre er det også helt afgørende, at anvendelsen har været uberettiget. Hvis parterne har indgået aftale om anvendelsen, kan der ikke opnås hævd.
Herudover skal den reelle ejer af arealet også have været bekendt med den uberettigede råden. Det er ikke afgørende, at den reelle ejer er klar over, at f.eks. naboen er i gang med at vinde hævd, men der må ikke være tale om et decideret skjult forhold.
Hvad sker der efter 20 år?
Når der er gået 20 år, kan en landinspektør ved en såkaldt skelforretning vurdere, om der er vundet hævd. Hvis det er tilfældet, kan skellet flyttes, og matrikelkortet ændres, så det afspejler den faktiske brug af jorden.
Til brug for skelforretningen kan parterne fremlægge gamle billeder, matrikelkort og ortofotos, ligesom der kan indkaldes vidner, der kan bekræfte, at den uberettigede råden har bestået i mere end 20 år.
Det er muligt at opnå hævd successivt. Det betyder, at nye ejere af en matrikel indtræder i tidligere ejeres retsstilling. Hvis en uberettiget råden – f.eks. et fælleshegn, der er placeret på naboens matrikel – har bestået i 20 år over flere ejere, kan disse ejerperioder lægges sammen med medføre hævd for den ejer, der ejer ejendommen, når der er gået mindst 20 år.
En vigtig undtagelse for nye ejere
Det er dog vigtigt at være opmærksom på en særlig regel: Hvis du er ny ejer af en ejendom, har du to år fra overtagelsen til at gøre indsigelse mod en mulig hævdvunden ret – men kun hvis denne ret ikke er tinglyst. Det betyder, at du som ny ejer har et vindue på to år til at sikre dig mod naboens potentielle hævd. Efter denne periode er udløbet, vil hævden også gælde over for dig som ny ejer.
Det skal dog her nævnes, at undtagelsen ikke gælder ubetinget. Hvis du har købt en ejendom, har du som køber en undersøgelsespligt, og hvis du kunne have konstateret en hævdvunden ret inden købet, kan du ikke nødvendigvis anvende denne undtagelse. Der skal således være tale om, at du købte din ejendom i god tro om de matrikulære forhold.
Hvis du står over for at købe fast ejendom, er det en god idé at få foretaget en grundig gennemgang af skel og bygningers placering – især hvis der er synlige uoverensstemmelser eller usikkerhed om grænserne. Det kan spare dig for juridiske tvister og uventede ændringer i ejendommens areal.
Omkostninger til skelforretning
En skelforretning er en dyr omgang. Dette er begrundet i, at landinspektøren ofte skal foretage mere omfattende undersøgelser for at fastslå det rette skel mellem to matrikler. Landinspektøren udfører således rigtig meget arbejde forud for selve skelforretningen. Herudover er mangle ældre matrikelkort meget upræcise, og landinspektøren skal ofte gennemgå arkiver og historisk data for at få til det rigtige resultat. Hertil kommer udgifterne til advokatbistand i forbindelse med skelforretningen. Alares anbefaler derfor altid, at skelforretninger kun gennemføres, hvis du har retshjælpsdækning.
